摘要：
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8月23日，龙湖集团（00960.HK）发布中期业绩并召开业绩沟通会，董事会主席陈旭平、首席财务官赵轶、龙湖集团高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠等出席会议。
期内，龙湖集团实现营业收入468.6亿元。其中，运营及服务业务收入为131亿元，同比增长7.6%。利润方面，龙湖集团实现毛利96.4亿元，毛利率为20.6%；股东应占溢利为58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为47.5亿元。
财务方面，截至6月底，龙湖集团有息负债1874亿元，较年初减少52亿元，平均融资成本为4.16%，平均合同借贷年期延长至9.19年。有息负债的80%以上来自于银行。
期末，龙湖集团在手现金500.6亿元，净负债率为56.7%，现金短债倍数为1.7倍，剔除预收款的资产负债率58.6%。
赵轶表示，近两年公司经营性物业贷增量提升明显，上半年集团经营性物业贷净增219亿元，其中存量项目通过抵押率提升带来的增额超过140亿元。公司仍有一些资产逐步会达到可融资状态，未来，公司经营性物业贷的融资总额会接近1000亿元。
截至8月23日，龙湖集团在2024年内已归还了107亿元境内公开债。3月8日，龙湖集团提前兑付规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS）；6月28日，提前兑付“PR恒祥A2”、“20恒祥次”资产支持专项计划（CMBS），规模为26.5亿元，同日，龙湖还公告宣布已提前购回6.2亿美元的美元债。
报告期后，龙湖集团在今年7月按期完成“19龙湖04”债券的回售，金额为14.93亿元；8月如期完成了约20亿元“21龙湖05”债券的回售。
对于债务的铺排规划，赵轶介绍，截至目前，龙湖集团2024年到期的境内债券剩余10亿元人民币，钱已经归集好；2027年前公司没有到期的境外债券。下半年集团将继续有序推进，提前偿还明年到期的债务，明年一季度到期的境内债已经提前回购7亿元，65亿元也将计划提前归集。
在中债增信债券方面，赵轶介绍，明年到期35亿元，2026年到期23亿元，均计划用经营性物业贷替换。海外银团方面，2025年1月到期的约86亿元银团已偿还16亿元，剩余将在年底前逐步提前偿付；2025年12月到期的约84亿元计划于下半年开始提前逐步偿还。
在美元债上，龙湖集团有4笔美元债本金额20亿美元，均为2027年以后到期。赵轶介绍，公司在提前回购美元债，目前已经回购6.9亿美元，存续13.1亿美元。
地产开发方面，上半年龙湖集团实现全口径销售金额511亿元，并表的回款率超过100%。分城市能级来看，90%以上的销售来自于一二线城市，分区域来看，五大战略区域当中西部贡献28%，长三角27%，环渤海20%，华南14%，华中11%。
土地储备方面，今年上半年，龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为60万平方米，权益面积为35万平方米，平均权益收购成本为每平方米14946元。按地区分析，长三角地区、西部地区、环渤海地区及华南地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的48.5%、19.1%、18.8%及13.6%。
截至6月底，龙湖集团拥有土地储备合计4141万平方米，权益面积为2959万平方米，平均成本为每平方米4729元，为当期签约单价的33.8%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的34.0%、25.8%、15.3%、14.9%及10.0%。
上半年，龙湖集团运营业务不含税租金收入为66.1亿元。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.4%、19.8%和1.8%。截至6月末，龙湖商业已在20个重点城市开业91座商场，整体出租率达96%。上半年，冠寓已开业12.3万间，实现租金收入13.1亿元，整体出租率达95.6%。龙湖智创生活上半年实现收入57.8亿元，同比增长10.2%。
赵轶介绍，下半年市场依然会在波动中缓慢恢复，集团将结合市场情况灵活调整推盘节奏，坚持项目分类管理，聚焦存货去化，驱动现金流回款和利润的达成。下半年计划有约10座商场在苏州、合肥、天津等城市开业。
张旭忠表示，今年上半年政策层面持续在放松，那么“517”新政之后，6月市场去化有明显的提升，但是7月又有所回落。二手房市场整体表现略好于新厂新房市场，规模同比微降，但是价格降幅比较大。目前，市场目前仍然处于一个量价调整的阶段，市场的信心也有待于恢复。
