摘要：
... 界面新闻记者 |
今年4月30日政治局会议指出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策，目前已有超20个城市发布收储措施，进入8月份以来，多地收储商品房工作进程不断加快。
8月10日，华发股份发布公告称，该公司拟与华发集团或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地产项目公司股权，总交易金额不超过120亿元，本次交易构成关联交易。
公开资料显示，收购方华发集团的大股东为珠海市国资委（持股比例为93.5%），同时珠海安居集团也为华发集团的全资子公司，所以华发集团既是珠海市场的收储主体，也是华发股份的大股东，具有双重身份。
关于收购价格，公告中显示将根据具有相应资质的资产评估公司评估价确定，收购价格会更为市场化，充分保护双方利益。
对于交易的目的和影响，华发股份在公告中表示，本次交易是为积极响应党的二十届三中全会关于“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”的工作部署，助力珠海市加快建立租购并举的住房制度，完善“市场+保障”住房供应体系，同时盘活公司存量资产，进一步促进销售，稳定现金流。
实际上，早在此份公告发布之前，华发股份就已出表了旗下“以旧换新”平台至华发集团，用来铺垫后续的收储工作。
7月31日，华发股份发布公告称，拟通过转让其全资子公司珠海华奔投资有限公司100%股权的方式，将华奔公司名下存量房产转让给珠海市安居集团有限公司，转让价格为人民币2.66亿元。
据了解，华奔公司主要开展“以旧换新”的房源收购工作，截至目前，该公司共计收购了79套住宅物业，经审计的最新净资产为2.65亿元。
“目前华发在存量资产的盘活方面，有比较系统的一个组织架构操作模式，120亿这样大规模的资金对于后续的盘活以及金融创新，都具有非常好的导向，同时也有利于引领类似企业积极推动收储行为，与当前党中央盘活存量、优化增量等政策措施非常吻合”，上海易居房地产研究院副院长严跃进对界面新闻表示。
在公司层面，华发股份与母公司之间开展收储业务，也有利于其报表现金流与资产负债结构的改善。
方正地产研究指出，开发商将库存现房出让给地方收储平台，于开发商的角度能够盘活公司存量资产，进一步促进销售，稳定现金流，改善负债结构；而于地方政府角度，收储的现房将转化为保障房，加快构建租售并举的房地产新模式。
只是需要注意的是，作为交易双方，对收储价格的博弈将使得谈判流程较长，开发商角度将争取更高的收储价格以保障公司利益，地方政府将争取更低的收储价格以提升保障房的租金收益率。
据最新财报显示，2023全年，华发股份实现营业收入721.45亿元，同比增长19.35%；实现归母净利润18.38亿元，同比下降29.58%；截至去年年末，该公司合同负债930.2亿元，较2023年初803.9亿同比增长15.7%，可覆盖2023年营收1.3倍，业绩蓄水池维持高位。
除珠海以外，此前在8月7日，深圳官方也宣布入场收购商品房用作保障房，开启“以购代建”模式，去库存以稳定商品房市场。
政策端，在7月30日的政治局会议中再次指出，要坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。
申银万国研究表示，考虑到近期政策再次强调积极支持收储，预计后续收储节奏将有望加快，也有利于房企估值的修复。从目前各地落实情况看，伴随近期珠海、深圳收储政策相继落地，预计后续地方收储也有望加速。
并且，其认为在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。
